Immobili, Tecnocasa: "Frenano compravendite e in crescita prezzi e canoni locazioni"

Roma, 12 ott. (Labitalia) - "La prima parte del 2023 restituisce un mercato immobiliare in sensibile rallentamento, con conseguente frenata delle compravendite e della crescita dei prezzi e dei canoni di locazione. I continui ritocchi ai tassi di interesse messi in campo dalla Bce hanno notevolmente ridimensionato il trend rialzista che aveva caratterizzato il mercato post pandemia. Penalizzato in particolare chi ha necessità di acquistare con mutuo. Si aggiunge poi un generale clima di incertezza da cui scaturiscono comportamenti più prudenti da parte dei potenziali acquirenti".

A dirlo Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa che ricorda anche come "non accennano invece a diminuire i piccoli investitori che, secondo i nostri dati, sono in aumento, spinti soprattutto dalla volontà di proteggere il capitale e di praticare gli affitti brevi, complici gli importanti flussi turistici che stanno interessando il nostro Paese. I dati, relativi alle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, evidenziano infatti un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale".

"Nel primo semestre del 2023 - osserva - le compravendite residenziali in Italia sono state 350.855 con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%)".

"I prezzi delle case - commenta - hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%. Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori. La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. La Capitale chiude il semestre con +0,7%. I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia".

"I tempi di vendita a giugno 2023 - sottolinea - non hanno messo in evidenza grandi variazioni a livello generale anche se ci sono segnali di aumento in alcune città, soprattutto laddove i prezzi degli immobili sono saliti in modo importante negli ultimi semestri. Nelle grandi città si è arrivati a 105 giorni, con un miglioramento di 3 giorni rispetto a un anno fa (108 giorni). Ancora una volta Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 56 e 68 giorni, con Milano che peggiora rispetto a un anno fa (era a 52 giorni)".

"Lo scenario - osserva Fabiana Megliola - per le tempistiche di vendita ha inciso anche sulla scontistica media applicata che, rispetto a un anno fa, ha registrato un aumento portandosi a -8,1%. Si amplia quindi la forbice tra quanto richiesto dalla proprietà e il prezzo finale di compravendita. Il dato conferma la fase di transizione del mercato che, da un periodo di euforia, è entrato in uno di maggiore riflessione".

"Il mercato delle locazioni - continua - dopo il brusco calo dei valori che si era verificato nel 2020, ha recuperato immediatamente dopo la caduta delle restrizioni. I canoni di locazione hanno continuato a crescere a ritmo sostenuto ma, nella prima parte del 2023, si assiste anche in questo segmento di mercato a un rallentamento: +3,4% per i monolocali, +3,0% per i bilocali e +3,2% per i trilocali. Milano si conferma la città con i canoni di locazione mensili più elevati (775 euro per un monolocale, 1068 euro per un bilocale e 1453 euro per un trilocale), Verona quella in cui i canoni sono cresciuti mediamente di più nella prima parte del 2023 (+4,4% per i monolocali, +3,6% per i bilocali, +3.9% per i trilocali). I tempi di locazione si sono portati a 36 giorni".

"Il rallentamento della crescita dell’economia italiana - afferma - il rialzo dei tassi operato a settembre dalla Bce, la fiducia di imprese e famiglie non ancora del tutto consolidata e il sentiment delle agenzie del Gruppo Tecnocasa che conferma che c’è desiderio di acquisto, ma che cresce la prudenza tra i potenziali acquirenti, ci hanno portato a rivedere le previsioni sui prezzi degli immobili che, per fine 2023, cresceranno non oltre il 2%. I volumi di compravendite sono attesi intorno a 680 mila".

"Il mercato immobiliare mai come in questi anni - ammette Fabiana Megliola - ci ha abituato a cambiamenti veloci, che chiedono risposte altrettanto veloci a nuove esigenze e modalità di vita. Una delle strade è sicuramente la rigenerazione che non deve però limitarsi a restituire a nuova vita un territorio, un immobile ma a creare anche senso di appartenenza, inclusione, crescita".

"Il comparto immobiliare in Italia conta 2.595 agenzie immobiliari, di cui 122 dedicate al mondo impresa, con un incremento totale del 3%. Gli operatori attivi sono circa 10.000 (tra affiliati, collaboratori e coordinatrici), con un’età media inferiore ai 30 anni, di cui il 45% composto da donne". A dirlo Anna Pasquali, consigliere delegato Tecnocasa holding spa.

"Per il Gruppo Tecnocasa - ricorda - il 2023 è stato un anno di cambiamenti, di ristrutturazione e soprattutto di riorganizzazione di alcuni ambiti aziendali, con l’obiettivo di rafforzare ulteriormente il nostro sistema. Questo processo di rigenerazione è teso a sostenere il consolidamento e la crescita della nostra azienda e sta avvenendo a livello di management, di processi, di organizzazione e di reti. Questo ultimo settore, quello delle reti, è costantemente in evoluzione: il Gruppo cresce e fa crescere i giovani, includendo di continuo nuove risorse".

"In parallelo all’evoluzione - spiega - necessaria per tenersi al passo con i tempi e affrontare i cicli di mercato, ci sono tre punti fermi che rappresentano per noi le fondamenta del nostro sistema e icapisaldi della politica aziendale". 1) Giovani: si continua ad investire sui giovani e sul loro percorso di crescita, professionale ed imprenditoriale. E tale impostazione implica di per sé l’attivazione del processo di rigenerazione all’interno del Gruppo.

2) Specializzazione: si punta sempre di più sulla specializzazione dei settori in cui operiamo per mantenere alti gli standard qualitativi del servizio e della consulenza proposta al cliente finale. Altrettanta attenzione si pone all’ottimizzazione della sinergia tra i comparti, come quello dell’intermediazione immobiliare e della mediazione creditizia, e di un ramo di rete dedicato esclusivamente al mondo impresa ed in questo il Gruppo è unico nell’averlo previsto.

3) Servizi: è in atto una continua attività di studio e rafforzamento dei servizi e degli strumenti messi a disposizione delle reti per efficientare la loro operatività e soddisfare al meglio i clienti. Tutto ciò permette di sviluppare sempre di più il Gruppo e mantenere la leadership a livello nazionale ed europeo.

"Ad oggi - ricorda Anna Pasquali - il Gruppo Tecnocasa è presente in 9 paesi e 4 continenti. Al 30.09.2023 contiamo 3.957 agenzie nel mondo di cui 3.603 agenzie immobiliari e 347 agenzie di mediazione creditizia, con un incremento totale del 5% rispetto al 2022. Nel comparto della mediazione creditizia, presidiato da Kìron Partner spa, il Gruppo conta 235 agenzie, con un incremento del 6%, per un totale di ca. 1.000 collaboratori. L’età media è stabile a 38 anni e il 30% sono donne. Per quanto riguarda le previsioni di sviluppo, per le reti immobiliari ci saranno 120 nuove agenzie in apertura entro la prima parte del 2024, mentre per Kìron abbiamo 6 punti in apertura entro il 2023".

"Il primo semestre del 2023 ha evidenziato un generale aumento degli acquisti immobiliari per investimento, in Italia la percentuale sale al 19,6% e si tratta della quota più alta registrata negli ultimi 5 anni. Tra le grandi città Milano si piazza sul podio per quanto riguarda gli acquisti per investimento, che nel capoluogo lombardo compongono ben il 39,1% delle compravendite, quota nettamente più alta rispetto a quanto registrato negli anni precedenti quando si oscillava tra il 23 e il 27%. È la conferma del grande interesse che il capoluogo lombardo sta suscitando negli investitori, anche grazie ai numerosi interventi di rigenerazione previsti in città". A fare il punto sulle compravendite e delle locazioni Piero Terranova, analista Ufficio studi Gruppo Tecnocasa, sulla base di 22.000 compravendite e più di 5.500 contratti di locazione tra i semestri compresi tra il 2019 e il 2023.

"Nel primo semestre del 2023 - osserva - in Italia aumenta l’età media degli acquirenti e, dopo anni di ribassi, si attesta a 43,8 anni. Tale trend è determinato anche dalla crescita della componente investitori, target che ha un’età media più alta. Anche a Milano registriamo questa inversione di tendenza, con l’età media che sale a 41,4 anni. In Italia si registra una progressiva crescita della percentuale di acquisti da parte di single, che nel 2023 supera il 33%, mentre nel 67% dei casi a comprare sono famiglie. A Milano la percentuale di acquisti da parte di single è ancora più alta e si attesta al 50,8%".

"Cresce - spiega - la percentuale di residenti in grandi città che si sposta nell’hinterland per l’acquisto dell’abitazione principale. Si tratta di una tendenza iniziata con l’arrivo della pandemia, prima dell’arrivo del Covid, infatti, a trasferirsi nell’hinterland era solo il 18% degli acquirenti, mentre ora siamo arrivati al 23%, una quota mai registrata negli ultimi anni. Un risultato che non sorprende alla luce dei cambiamenti che la pandemia ha messo in moto in termini di tipologia di casa ricercata, all’aumento dei prezzi delle case e alla minore disponibilità di spesa causata dall’aumento dei tassi di interesse. Questo trend risulta ancora più evidente a Milano, città più costosa d’Italia, che ha una quota di spostamenti verso l’hinterland che supera il 30%, mentre nel 2019 era solo al 21%".

"Il trilocale - dice Piero Terranova - rimane sempre la tipologia più compravenduta in Italia (34,3%), al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semindipendenti. Le soluzioni indipendenti con l’arrivo del covid hanno visto un aumento di compravendite, tendenza che nel 2022 si è leggermente affievolita e in questo 2023 si è assestata al 20,6%. Situazione completamente diversa a Milano, dove la tipologia più acquistata è il bilocale (50,5%), mentre al secondo posto si piazzano i trilocali.

"A livello nazionale - avverte - c'è un assestamento della percentuale di acquisto di abitazioni in classe energetica elevata (A e B) che si stabilizza al 6,4%, dopo che nel 2021 aveva raggiunto anche l’8%. Diminuisce infatti l’offerta di abitazioni nuove e di conseguenza cala anche la disponibilità di abitazioni in classe energetica elevata. Dinamica sostanzialmente uguale a Milano, dove la quota di compravendite in classe energetica A e B si attesta al 3,7%, dopo che nel 2021 si era arrivati al 5%".

"Il mercato nazionale delle locazioni - illustra - evidenzia un aumento di stipule a studenti universitari che si attesta al 5% sul totale dei contratti. Si tratta della quota più alta registrata negli ultimi 5 anni, considerando che stiamo parlando del primo semestre dell’anno, quello meno attivo da questo punto di vista. Abbiamo poi i lavoratori trasfertisti che compongono il 25% del mercato degli affitti. La maggioranza dei contratti stipulati (il 70%) riguarda comunque coppie, famiglie, single e anziani, tutte categorie che vivono in affitto per scelta oppure per necessità. A Milano le proporzioni sono diverse, gli affitti a studenti salgono al 18% ed anche in questo caso si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni. Da segnalare la crescita della percentuale di stipule di contratti a carattere transitorio, dal 15,4% del 2019 all’attuale 25,4%, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (44,4%)".

"Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.521 milioni di euro nel secondo trimestre 2023. Rispetto allo stesso trimestre del 2022 -si registra una diminuzione delle erogazioni pari al -33%, per un controvalore di oltre 5.264 milioni di euro. Considerando l’intero primo semestre i volumi erogati si sono attestati a 20,8 mld di euro in calo rispetto al primo semestre del 2022 del -30%". A dirlo Renato Landoni, presidente Kìron partner spa.

"Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni - spiega - evidenziamo una diminuzione nel semestre del -31,8% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre aumentano del 8% le operazioni di surroga e sostituzione. Le operazioni di acquisto che avevano sostenuto il mercato nel 2022 non reggono allo stress prolungato dei tassi in continuo rialzo e perdono quasi un'operazione su tre. Rimbalzano invece le operazioni di sostituzione e surroga. Per questa tipologia di finanziamenti avevamo assistito tra il 2020 e 2022 a un calo strutturale del comparto che era passato in breve tempo dal 23% del totale delle erogazioni al 2,2%. Nel secondo trimestre del 2023 incidono per quasi l’8% andando a raccogliere le rinegoziazioni di quelle operazioni di mutuatari incerti che nella prima fase di rialzo dei tassi avevano optato per un mutuo di tipo variabile ma che successivamente hanno preferito tutelarsi passando ad un tasso fisso".

"I nostri esperti Kìron - dice - hanno preso in esame i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione. Tracciando il trend storico è emerso che nel secondo trimestre 2023 si è registrato un sostanziale mantenimento delle consistenze, dopo il calo registrato nel primo trimestre, che si attesta a 377.100 milioni di euro. Seppur persista una crescita su base annua dello stock attivo circolante dei mutui alla famiglia per l’acquisto dell’abitazione (+1,8% II trim 2023 su II trim 2022) lo scostamento rispetto al primo trimestre 2023 si attesta a +0,06%".

"Secondo i dati forniti da Banca d’Italia - commenta - i tassi medi applicati alle operazioni di periodo arrivano da un trend ribassista che durava dal 2013 e che ha portato il tasso medio a toccare il suo minimo nel luglio del 2020 con l’1,17%. Da lì è iniziata la nuova fase rialzista che ha spinto l’indicatore a risalire fino all’ultima rilevazione disponibile di luglio 2023 con un tasso medio del 4,58%. Un aumento progressivo che dovrebbe arrivare al suo tetto con la rilevazione di settembre 2023 per poi stabilizzarsi e tentare l’inversione di tendenza verso tassi meno impegnativi con l’anno 2024".

"Le motivazioni che hanno determinato questa crescita dei tassi di interesse - sottolinea Renato Landoni - sono da individuare principalmente in due fattori: da una parte un lieve aumento degli spread bancari che hanno seppur di poco inciso sul tasso finale applicato ai mutui; dall’altra parte alla forte reazione della Bce all’aumento delle materie prime che hanno innescato sui prezzi un rilancio inflazionistico che non si vedeva da decenni. Dopo l’ultimo intervento del mese di settembre, che ha rialzato il principale indice di riferimento di ben 4,50%, la stessa Bce si è detta pronta ad intervenire ulteriormente in quanto ritiene che I tassi di interesse hanno raggiunto un livello che, mantenuto per una durata sufficientemente lunga, darà un notevole contributo a un tempestivo ritorno dell’inflazione all’obiettivo'".

"Secondo i dati interni Kìron - dice - la scelta del tasso fisso resta la strada più praticata dai mutuatari nonostante i dati storici dell’eurirs siano storicamente alti. Coloro che continuano a optare per un prodotto fisso, più sicuro ma più caro, rappresentano una quota di 72 mutuatari su 100. La scelta variabile è l’opzione di 23 mutuatari su 100 e il tasso variabile con cap di quasi 3 mutuatari su 100. Poco meno di 1 su 100 quelli che scelgono il prodotto a tasso misto".

"In generale - spiega ancora - possiamo affermare che i mutui in questo primo semestre 2023 hanno avuto importi più contenuti e durante più lunghi nel tempo. A livello nazionale la durata media del mutuo, sempre in base alle rilevazioni interne di Kìron, passa da 26 del 2022 a 26,7 anni. Segmentando per fasce di durata, emerge che l’82,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (77% nel 2022) e il 17,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (23% nel 2022), mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 restano residuali. L’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 114.150 euro, in diminuzione rispetto al 2022 (-0,5%)". "L’età media - avverte - di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2023 è di 39 anni (40 anni nel 2022) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,2% rispetto al 32,5% del 2022, e nella fascia da 35-44 anni del 33,7% rispetto al 36,1% dello scorso anno. Si può notare come le misure a vantaggio degli under 36 in Italia abbiano impattato sull’età media del mutuatario che è scesa anche in virtù dell’incremento della fascia d’età più giovane, 18-34 anni oggetto delle agevolazioni".

"L’acquisto della prima casa - sottolinea - è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta il 94,5% del totale delle richieste (nel 2022 era del 94,4%), la seconda casa scende al 1,9% contro il 2,1% del 2022, e sostituzione e surroga salgono al 2% rispetto al 1,8% dell’anno precedente. Coloro che scelgono un finanziamento per costruzione e ristrutturazione rappresentano lo 0,6% e le restanti finalità di consolidamento o liquidità rappresentano solo lo 0,9% del totale". "Dopo la ripresa della prima metà del 2022 - continua - gli ultimi indicatori per l’area Euro mostrano un rallentamento dell’economia. Le stime sul pil dell’area sono state riviste sensibilmente al ribasso. L’inflazione è prevista in calo in area 3% nel 2024 e al 2% solo nel 2025. L’instabilità politica, inoltre, si ripercuote sulla fiducia delle imprese e dei consumatori. Ciononostante, l’attuazione del Pnnr e i flussi di liquidità dovrebbero consentire ingenti investimenti nelle infrastrutture del Paese e nel mondo del lavoro sempre che vengano rispettate le tabelle di attuazione".

"Alla luce del contesto macroeconomico appena illustrato - evidenzia - i tassi dovrebbero aver toccato l’apice della crescita e a meno di ulteriori scossoni legati all’andamento dell’economia, sono attesi stabili e in leggero ribasso a partire dal 2024. Le politiche di credito degli istituti restano attente ma concedono interessanti opportunità, soprattutto ai giovani che sono intenzionati ad acquistare la loro abitazione principale". "In generale - afferma - ci aspettiamo, per la chiusura del 2023, un calo dei volumi erogati in area 40 miliardi sulla scia di quanto avvenuto nel primo semestre dell’anno con una ripresa progressiva già a partire dal 2024".